En France, il est légalement possible de vendre sans agence immobilière. Pourtant, malgré des honoraires souvent élevés, la majorité des transactions immobilières sont réalisées par l’intermédiaire d’un agent immobilier ou d’un mandataire. Alors, pourquoi ce choix ? Est-ce vraiment possible de trouver un acheteur sans payer des honoraires élevés ?
Ce qu'il faut retenir :
| 📝 Annonces soignées | Vous pouvez rédiger une annonce claire et attractive en décrivant précisément votre logement, en fournissant plusieurs photos et en étant transparent sur les travaux à prévoir pour attirer les acheteurs. |
| 💶 Prix adapté | Vous devez estimer votre bien en fonction du marché local pour vendre rapidement et éviter de gonfler le prix, ce qui pourrait rallonger la vente ou la compliquer. |
| 📋 Diagnostics obligatoires | Il est essentiel de rassembler tous les diagnostics immobiliers (performance énergétique, risques, plomb, amiante, termites, etc.) pour informer l’acheteur et respecter la législation. |
| 🖊️ Notaire pour la vente | Vous devrez faire appel à un notaire pour signer le compromis de vente, gérer l’indemnité d’immobilisation, et assurer la légalité de la transaction, avec des frais à la charge de l’acheteur. |
| 🚀 Avantages sans agence | Vendre sans agence permet d’afficher un prix net, de garder le contrôle sur la vente, de négocier directement avec l’acheteur, et de prendre le temps d’organiser les visites. |
🏡 Rédiger une annonce immobilière soignée (et la diffuser !)
En direct ou via une agence, l’annonce immobilière est un élément stratégique pour réussir à capter l’attention des acheteurs potentiels. Et les agences immobilières l’ont bien compris. Elles n’hésitent pas à utiliser différentes techniques (recours à un photographe professionnel, projection 3D, rédaction assistée par IA) pour proposer une annonce immobilière attractive.
Mais rassurez-vous, en tant que particulier, vous êtes tout à fait en mesure de rédiger une annonce immobilière qui plaît. Voici trois conseils pratiques :
- Décrire votre logement avec précision (superficie du terrain, surface habitable du logement en loi Carrez, état général, nombre de pièces, classe énergétique, etc.).
- Fournir plusieurs photos du bien immobilier (et du terrain s’il s’agit d’une maison).
- Être totalement transparent. Si des travaux sont à prévoir, cela doit être mentionné dans l’annonce.
💰 Fixer un prix de vente en adéquation avec le marché immobilier
Lorsque vous vendez sans passer par une agence immobilière, vous devez réaliser vous-même l’estimation de votre appartement ou de votre maison. Et quoi de plus tentant que de gonfler un peu le prix de vente, pour espérer vous dégager une jolie plus-value ? Mais attention, cette stratégie est rarement payante. C’est même contre-productif si vous souhaitez vendre votre logement dans un délai raisonnable.
La meilleure stratégie est de prendre connaissance du marché immobilier, afin de proposer un prix de vente en adéquation avec les tendances locales. Et si vous tenez vraiment à faire une plus-value et que vous n’êtes pas pressés de vendre, vous pouvez toujours envisager de vendre votre maison à un promoteur immobilier. En tant que professionnels de l’immobilier, les promoteurs sont toujours à la recherche de foncier disponible pour développer de nouvelles opérations de construction.
🏠 Rassembler tous les diagnostics immobiliers obligatoires
Si vous souhaitez vendre votre appartement ou votre maison de particulier à particulier, vous devrez vous assurer de respecter toutes les obligations légales. En principe, l’agent immobilier vous donne toutes les informations à connaître. Mais lors d’une vente entre particuliers, cette responsabilité incombe au vendeur.
Dès la mise en vente de votre logement, vous devez rassembler tous les documents qui entrent dans la composition du dossier de diagnostic technique. Ce dossier est à transmettre à tous les acquéreurs potentiels, comme l’impose l’obligation d’information des acquéreurs et locataires (IAL). Vous pourrez avoir besoin des diagnostics immobiliers suivants :
- Un DPE ou diagnostic de performance énergétique ;
- Un audit énergétique (obligatoire pour les logements mal isolés) ;
- Un état des nuisances sonores aériennes ;
- Un état des risques et pollutions ;
- Un état de l’installation d’assainissement non collectif ;
- Un état de l’installation intérieure de gaz ;
- Un état de l’installation intérieure d’électricité ;
- Un constat de risque d’exposition au plomb ;
- Un état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante ;
- Un état mentionnant la présence ou l’absence de termites.
Ces rapports techniques doivent aider l’acquéreur à apprécier l’état du bien immobilier, et à anticiper les éventuels travaux à prévoir. En lisant le dossier de diagnostic technique, l’acheteur doit aussi être en mesure d’identifier les risques potentiels liés à la nature du sol (inondation, mouvement de terrain) ou à la pollution (plomb, amiante, etc.).
🖋️ Signer un compromis de vente chez le notaire
Lorsque vous passez par un agent immobilier pour vendre votre maison, la signature du compromis de vente se fait en sa présence. Mais si vous vendez sans agence, vous devrez faire appel à un notaire pour sécuriser cette étape de la transaction.
En tant que professionnel du droit et de l’immobilier, le notaire veille au bon déroulement des transactions immobilières. Il s’assure que tout a été fait dans les règles, et que les intérêts des parties sont bien respectés.
Le jour de la signature du compromis de vente, il est d’usage que l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation, dont le montant est compris entre 5 et 10 % du prix de vente. Cette somme n’est pas perçue directement par le vendeur, elle est mise sous séquestre par le notaire, jusqu’à la signature de l’acte authentique. Elle sera déduite du prix de vente.
Les honoraires du notaire sont à la charge de l’acheteur. Pour un bien immobilier ancien, leur montant est de 7 à 8 % du prix de vente.
La présence d’au moins un notaire est requise, mais l’acheteur et le vendeur peuvent aussi faire appel à un notaire différent. Dans ce cas, les deux experts juridiques sont présents à la vente. Cela n’a aucune incidence sur le montant des frais de notaires, ils seront partagés entre les deux.
🏡 Vendre sa maison sans agence : quels avantages ?
Vendre sa maison entre particuliers comporte certains avantages. L’annonce immobilière est souvent plus attractive, puisque vous affichez un prix net vendeur, sans frais d’agence. Vous pourrez capter l’attention des acheteurs potentiels en étant plus compétitif que les vendeurs ayant fait appel à une agence.
Vous conservez la main sur les termes de la vente. Vous pouvez déterminer librement le prix de vente (même si votre estimation doit être cohérente par rapport au prix du marché immobilier).
Les agents immobiliers ont souvent tendance à essayer de vendre le plus rapidement possible. Au risque parfois de vous laisser vous engager dans une transaction avec un acheteur peu sérieux, qui renonce finalement à acquérir votre maison, ou qui n’obtient pas son prêt immobilier. En vendant votre maison sans agence, vous définissez vous-même le tempo. Vous pouvez prendre le temps d’organiser les visites et de rencontrer chaque acquéreur, afin d’apprécier par vous-même leur sérieux. Vous menez les négociations, et vous fixez vos propres limites.
Même si la majorité des transactions immobilières sont effectuées par l’intermédiaire d’un agent immobilier, il est tout à fait possible de vendre sans agence. En suivant nos conseils, vous avez toutes les clés en main pour réussir à vendre votre maison entre particuliers, dans les meilleures conditions.